Koupě nemovitosti je pro člověka důležitý životní milník, se kterým se pojí spousta radosti i stresu. Není divu. V sázce jsou milionové úspory a často závazek, že dalších 30 let budete muset splácet hypotéku. Proto je tady přehledný návod doplněný o FAQ, na co si dát pozor při koupi domu, bytu či pozemku. Nechcete přece přijít o peníze nebo nové bydlení od první chvíle nesnášet, ne?

1. Zjistěte, na co si dát pozor při koupi bytu či domu

Aby koupě bytu či jiné nemovitosti proběhla hladce a bezpečně, potřebujete mít dostatek informací. Jak je získáte? Důležité je pečlivé prověření nemovitosti a prodávajícího. Koupě nemovitosti často proběhne bez komplikací, ale když už se nějaký zádrhel objeví, většinou jde o problém, který už někdo před vámi řešil a ze kterého se můžete poučit.

Tohle jsou největší rizika, kvůli kterým vám může koupě domu pořádně zhořknout:

• dluhy prodávajícího – exekuce a insolvence,
• snaha o podvod při úhradě kupní ceny,
• nevyřešená přístupová cesta, nezapsané stavby,
• věcné břemeno dožití pro 3. os.,
• nájem bytu,
• dluhy na nemovitosti (zástavní právo),
• předkupní právo 3. os.,
• špatný stav nemovitosti,
• prodávající nechce podepsat zástavní smlouvu.

2. Prověřte si nemovitost a prodávajícího

Teď už víte, na co si dát pozor. Ale kde to zjistit? Buď to můžete dát na starost právníkovi, anebo si zkuste udělat prověření nemovitosti a prodávajícího sami. Pamatujte, že každá nemovitost má svoje specifika i hrozby a vy se jim musíte přizpůsobit. Ale nebojte, usnadníme vám to. Existuje totiž řada zdrojů, kam musíte pro klidné spaní kouknout vždycky.

Zkontrolujte exekuce i Facebook

Prodávajícího si proklepněte v centrální evidenci exekucí a v insolvenčním rejstříku. Dluhy jsou průšvih, protože dotyčný pak obvykle nemůže nakládat se svým majetkem a vy od něj dům buď nemůžete vůbec koupit, anebo jen speciálním postupem – třeba se souhlasem exekutora. Pomohou vám i další veřejně přístupné evidence jako živnostenský nebo obchodní rejstřík. A co si budeme povídat, doba pokročila a nic nezkazíte, když si dotyčného zadáte do googlu. Zdá se vám to jako šmírování? Možná trochu, ale i díky sociálním sítím můžete přijít na to, že vám prodávající lže.

Koukněte do výpisu z katastru

Nemovitost má svůj „rodný list“ v katastru. Pro základní přehled vám poslouží online verze s katastrální mapou, kam má přístup každý zdarma. Dozvíte se, komu nemovitost patří, s kým sousedí a jestli na ní (ne)váznou nějaká omezení. Pokud váš zájem stoupne a koupě domu či bytu bude reálně na stole, sežeňte si úplný (placený) výpis z katastru (LV). Podle počtu stránek za něj většinou zaplatíte 50–200 Kč. Koupíte ho online, na katastrálním úřadu nebo na pobočce Czech POINT. Pozornost věnujte celému LV s tím, že se zaměřte na část C. Tam se zapisují omezení vlastnického práva, a právě tam nejčastěji zjistíte, že někdo v bytě může dožít nebo bytu vázne zástavní právo.

Nekupujte zajíce v pytli, ať nelitujete

Ptáte se, proč potřebujete lustrovat katastr? Důvod je prostý. Právní závady mají různou závažnost. Některé nejsou problém. Třeba zástavní právo banky se vypořádá v kupní smlouvě tak, že část peněz od vás půjde bance prodávajícího, zástavní právo zanikne a vy dostanete „čistou“ nemovitost. Zástavní právo 3. osoby (nebankovní půjčky) už mohou být problém, zejména pokud financujete hypotékou. Některá omezení pak převod protáhnou a znejistí – např. předkupní právo. Majitel totiž musí nabídnout dům na prodej 3. osobě za stejných podmínek a vy pak několik měsíců nervózně čekáte, jestli dotyčný svoje právo využije. No a některá jsou vyloženě problém – jako služebnost bytu, kdy koupíte dům s tím, že ho může zpravidla doživotně a bezplatně užívat cizí člověk (nejčastěji rodiče majitele). Tak na to pozor!

3. Kupní smlouva – nepodceňujte ji, není to cár papíru!

Méně je více? Pozor, u koupě domu to neplatí. Smlouva o koupi nemovitosti musí splňovat „3 P“. Musí být přehledná, podrobná a písemná – na ústní dohody se nehraje. Nesmí v ní chybět:

• údaje prodávajícího a kupujícího (jméno, příjmení, r. č. či dat. nar. a adresa),
• identifikace nemovitosti podle katastrálních předpisů, aby prošla na katastru,
• kupní cena a způsob její úhrady,
• souhlas prodávajícího se zástavou nemovitosti (pokud si kupující bere hypotéku),
• prohlášení prodávající ohledně právního stavu nemovitosti,
• možnost odstoupit od smlouvy a ideálně smluvní pokuta, pokud prodávající poruší svoje povinnosti či uvede nepravdivé prohlášení ve smlouvě,
• kdo a kdy podá návrh na vklad do katastru a kdo hradí správní poplatek,
• podmínky a datum předání bytu,
• vymezení vybavení, které se prodává spolu s bytem, pokud tak bylo dohodnuto,
• popis technického stavu a závad, o kterých víte,
• postup, co se stane, když obchod z nějakého důvodu nedopadne.

A není to jen kupní smlouva. U řady převodů se dnes jako první podepisuje smlouva o smlouvě budoucí kupní nebo rezervační smlouva. Platí pro ně to stejné, protože už když podepíšete první dokument, měli byste mít maximum informací o prodávajícím, nemovitosti i průběhu obchodu.

Proč je kupní smlouva důležitá?

Vyhnete se tak nepříjemnému překvapení. Jeden příklad za všechny. Pro řadu vašich předchůdců – kupců – nastal kámen úrazu ve chvíli, když kupovali byt na hypotéku. A to dnes dělá většina lidí. Kulišárna je v tom, že banka vám uvolní peníze z úvěru až poté, co bude mít v zástavě nemovitost. Jenže vy ji teprve kupujete, takže je pořád psaná na prodávajícího, který musí podepsat zástavní smlouvu „ke svému majetku“. Řadě majitelů to bývá složité vysvětlit. Proto je dobré mít hned od začátku ve smlouvě, že prodávající s tímto postupem souhlasí. Obvykle banky také vyžadují, aby souhlas podepsal i manžel prodávajícího, i když třeba v katastru není uvedený jako vlastník. Nutno podotknout, že je to standardní a bezpečný průběh. Kdyby z obchodu sešlo, zástava se zase vymaže.

4. Hurá na katastrální úřad!

U koupě bytu nestačí podepsat kupní smlouvu, ale potřebujete navíc přepis na katastru. Spolu s kupní smlouvou si proto připravte návrh na vklad do katastru nemovitostí. To je formulář, který stručně osvědčuje, kdo, co a na koho převádí. U koupě družstevního bytu je to jinak, viz níže.

Návrh na vklad a jedno vyhotovení kupní smlouvy s úředně ověřenými podpisy stran pak doručte příslušnému katastrálnímu úřadu, v jehož obvodu se nemovitost nachází. Zaplatíte za to poplatek 2000 Kč. Po podání návrhu běží 20 dnů ochranná lhůta, ve které katastr nemovitost nepřepíše. Zpravidla je zápis proveden do měsíce. A teď jste si asi všimli, že nám tady vzniklo časové okno, kdy by mohly být obě strany v nejistotě. Co s tím?

5. Úschova kupní ceny je nutnost

Zatímco jídlo v obchodě, mobily nebo levnější auta často kupujeme ve stylu „z ruky do ruky“, u nemovitosti na to honem rychle zapomeňte. Už kvůli zmíněnému časovému oknu se pro úhradu kupní ceny nemovitosti používá úschova, kterou zajišťuje vámi vybraný advokát, notář nebo banka. Detaily se liší případ od případu. Mj. záleží, zda mají obě strany hypotéky či zda je to koupě bytu bez realitky nebo s. Ale snadný a bezpečný princip zůstává stejný:

1. Podepíšete kupní smlouvu a smlouvu o úschově.
2. Zaplatíte do úschovy.
3. Podáte návrh na vklad.
4. Prodávající se k vašim penězům za kupní cenu dostane až po přepisu na katastru.

Dvoufaktorová advokátní úschova

Lidi se někdy bojí poslat peníze do úschovy, aby je dotyčný nezpronevěřil. Takové může zaujmout dvoufaktorová advokátní úschova, kdy podmínky výplaty vždy kontrolují 2 nezávislé kanceláře a vy máte celou dobu přístup k účtu.

TIP: Stáhněte si zdarma příručku 11 nejčastějších problémů při koupi a prodeji nemovitosti a jak je řešit a dozvíte se další užitečné informace, které se vám budou při koupi bytu hodit.

FAQ – jak postupovat při koupi nemovitosti?

Musím zaplatit daň z koupi nemovitosti?

Ne, daň z koupě nemovitosti (resp. daň z nabytí nemovitosti) byla zrušena, ale každoročně budete muset platit daň z nemovitosti.

Jak se liší koupě družstevního bytu?

Nekupujete přímo nemovitost, ale družstevní podíl, se kterým je spojen nájem družstevního bytu. Rozdílů je mnoho. V obchodu nefiguruje katastr a byty jsou levnější. Na druhou stranu jste v postavení nájemce a k dalšímu podnájmu potřebujete souhlas družstva. To může být problém, pokud se vám líbí koupě bytu jako investice. Je nutné také prověřit hospodaření družstva.

Je možná koupě nemovitosti se zástavním právem?

Ano. Během koupě nemovitosti s hypotékou se většinou doplatí dluh a zástavní právo před přepisem na nového majitele zanikne. Jiné podmínky můžou platit v případě zástavy ve prospěch nebankovního subjektu.

Je možná koupě nemovitosti v exekuci?

Ano, koupě domu v exekuci je možná, ale vyžaduje zvláštní postup, kterému se musí přizpůsobit smlouva o koupi bytu. Zpravidla je nutný souhlas exekutora a věřitelů.

Je možná koupě nemovitosti v insolvenci?

Ano, ale postup při koupi nemovitosti v insolvenci zpravidla musí posvětit insolvenční správce a věřitelé.

Jaké jsou poplatky při koupi nemovitosti?

2000 Kč zaplatíte katastru. Nižší desítky tisíc korun stojí právní servis. Daň při koupi nemovitosti neplatíte.

Zdroj: Realitniadvokati.cz