Jak pronajmout byt

Pokud někdo chce pronajímat byt, může se naskytnout mnoho komplikací, protože nejde o jednoduchou záležitost. Na co si je třeba dát pozor a co musí obsahovat nájemní smlouva se dozvíte v tomto příspěvku.

Výběr nájemníka a určení ceny

Nejprve se na úvod tohoto článku podíváme na výběr vhodného nájemníka. Pronajmout volný byt obchodnímu zástupci, který je 14 dní na cestách, byt užívá pouze o víkendech, pravidelně platí a ještě je schopen udělat drobné opravy je opravdu krásná pohádka, bohužel, realita je jiná. Nejlepším nájemníkem bývá matka s dítětem. Ona pracuje a potřebuje pro sebe a potomka střechu nad hlavou, proto platí. Mírně rizikový bývá pár s dítětem nebo s více dětmi. Ne, že by neplatili, ale lze předpokládat, že poskytovaný pronájem je pro ně provizorní útočiště, než si jako rodina zajistí své vlastní bydlení. Jinými slovy, brzy nájem ukončí. Nejrizikovější nájemník je mladý muž do 25 let. Byt většinou ponechává v horším stavu, moc neuklízí a platební morálka nebývá nejlepší. Jistě, existují výjimky, ale zkušenosti pronajímatelů hovoří jinak. Již na první schůzce se optejte, kolik lidí bude v bytě bydlet, kolik je pracujících a na jak dlouho bude byt pronajat. A klidně, pokud Vám něco na zájemcích bude vadit ( vzhled, práce, vyhýbavé či nepřesné odpovědi..), se s nimi rozlučte a vybírejte dále. Dobrý nájemník je totiž základ. Nájemci také oznamujete výši nájemného a kauci. Kauce se může vyplácet až na půl roku, ale standardem jsou měsíce tři. Jak ale určit tu správnou cenu za pronájem? Důležité je nemít byt dlouho volný, protože se tratí na zisku. Rozhodně je třeba se poohlédnout po cenách  za podobné pronajaté byty ve stejné lokalitě. Od věci není využít i internet, kde lze najít spousty nabídek  na pronájem bytů, ovšem, mnoho jich pochází od realitních kanceláří. Takové nabídky se od soukromých liší v tom, že je u těch realitních uvedeno identifikační číslo zakázky. A jak pronajmout byt za co nejlepší cenu? Doporučuje se nájem mírně navýšit oproti obvyklým cenám v okolí a pokud se byt neobsadí, tak cenu začít  po 14 dnech snižovat, aby ve druhém měsíci byla výše nájmu na stejné úrovni se srovnatelnými byty v blízkém okolí.

Nájemní smlouva – co musí obsahovat

Když se objevil vhodný nájemník, tak  je třeba mu předložit smlouvu. Sestavení kvalitní smlouvy je docela problém, nejprve lze zauvažovat nad právníkem , který je schopen neprůstřelnou smlouvu sestavit za pět a více tisíc korun. Je to sice dost velká investice, ale případné problémy s nájemníky mohou představovat mnohem větší výdaje. Když se chcete pustit do sepsání nájemní smlouvy sami, tak rozhodně nepoužívejte vzory z internetu, protože jsou velmi jednoduché a neobsahují všechny náležitosti. Největším problémem je neplacení nájmu a ochrana proti tomuto častému nešvaru musí být zanesena ve smlouvě. Vždy si nechte zaplatit nájemné dopředu, nejlépe na dva měsíce. Smlouva by měla obsahovat i výši kauce a rozhodně tam zaneste, že čekací doba na zaplacení nájmu je například 14 dní a nedodržení splatnosti s čekací lhůtou musí mít za následek okamžité vystěhování, které si zaplatí nájemník. A pokud ten se k tomuto kroku mít nebude, tak vystěhování zařídí pronajímatel. Někdy se pronajímatelé uchylují k čerpání dlužného nájemného z kauce, ale tady pozor! Mnoho nájemníků zná perfektně svá práva a ona kauce je vratná. A ti, kteří rádi nájmy střídají, vědí velice dobře, kdy včas opustit byt, aby se jim celá kauce vrátila. Naše právo chrání nájemníky velice dobře, bohužel, i ty vykutálené a zákonná ochrana před neplatiči je dost špatná.  Lepší variantou je tedy do smlouvy zanést vystěhování a konec. Ukončení pronájmu se provádí i z dalších důvodů. Ve smlouvě musí být zaneseno, že pokud nájemník opakovaně poruší dodržování klidu, hygienu v bytě a v jeho okolí, počet osob, které byt najímají ( myšleno zvyšování ), tak ho pronajímatel například do 14 dnů vystěhuje s tím, že zaplacenou zálohu na jednoměsíční nájem ( je placen na dva měsíce dopředu ) mu vrátí. Nájemní smlouva se uzavírá na dobu určitou. Musí se tam uvést dokdy je myšlena doba určitá, jinak nastanou potíže a  pronajímatel by také mohl hledat v případě sporů nájemníkovi nové bydlení a to ještě  může vše dopadnout i hůře. Jakmile je nájemník prověřen, je možné změnit smlouvu na dobu neurčitou. Ale pozor! V tomto případě je tuto smlouvu možné ukončit dohodou nebo výpovědí a ta se musí přesně řídit Občanským zákoníkem ( §711 odstavec 3 – závazkové právo ). Kvalitní smlouva musí obsahovat i zmínku o tom, že nájemník nesmí bez souhlasu pronajímatele provádět v bytě stavební úpravy a pokud v bytě opraví něco, co brání užívání bytu, tak může pronajímateli naúčtovat náklady na opravu a to v tom případě, že byl pronajímatel o závadě vyrozuměn písemně a on sám nezajistil opravu. Ve smlouvě je třeba se zmínit o možnosti nájemníka užívat společné prostory ( sklepy, zahrada – pokud tuto možnost smlouva neupraví ). Nezanedbatelnou položkou je otázka vodného, stočného a spotřeba elektrické energie. Je dobré do smlouvy zakotvit zmínku o tom, že elektrická a plynová zařízení se přesouvají na nájemce a ten má také povinnost platit řádně poplatky za náklady za energie a vodu. Někteří nájemci si totiž i dnes myslí, že tyto náklady hradí pronajímatel. Pokud nájemník odmítá poplatky za energii a služby hradit či je dlouhodobě neplatí, majitel bytu má právo dodávky odstavit. Když je dohodnut dlouhodobý pronájem, je nájemník povinen provádět revize zařízení ( především plynového kotle ). Pokud zamýšlíte sjednat nájem pro více osob najednou, tak se lze dostat do velikých problémů. Když nájemníci bydlí ve vašem bytě bez komplikací, nic se neděje. Ale jakmile by  mělo dojít k jakékoliv změně v nájemní smlouvě, je zle a potřebujete souhlas všech nájemníků. Smlouvu pro více nájemníků musí podepsat všichni zúčastnění a případnou výpověď dostávají také všichni. Zajímavé je, že když jeden z nájemníků dá majiteli výpověď, dalším pokračuje smlouva tak, jak byla sepsána. Jinými slovy, lepší je se variantě smlouvy pro více nájemníků vyhnout.

Poslední zmínka se týká povinnosti platit včas daně z pronájmů. Je to sice papírování navíc, ale v dnešní době lze daňové náklady úspěšně snížit na stokorunové položky. Jen je třeba upozornit, že i nájemce by měl dát vědět správci daní ( finanční úřad ), že platí fyzické osobě (majiteli bytu ) za samostatně výdělečnou činnost. Je pravdou, že i když je tato povinnost zanesená v zákoně, tak se na ní nebazíruje a je pouze slušností na tuto skutečnost nájemníka upozornit.

Nyní jen snad popřát dobré nájemníky…

Poznámka na závěr: k inzerci prodeje bytu můžete použít servery, o kterých píšeme v článku o tom, jak prodat byt.

T.B.